Werden Index-Mietverträge in Zeiten der Inflation zur Falle? Worauf Sie beim Praxis-Mietvertrag achten müssen

Indexmietverträge können bei der aktuell hohen Inflation die Kosten in der Arztpraxis in die Höhe treiben. Praxisinhaber mit Indexverträgen müssen aber nicht in Panik ausbrechen. Der Virchowbund und die Prof. Dr. Bischoff & Partner Steuerberatungsgesellschaft für Ärzte mbH erklären, was wichtig ist.

Indexmietverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel zwischen Vermieter und Mieter. In ihr wird eine Mieterhöhung zum Beispiel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes geknüpft. Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt auch die vereinbarte Grundmiete.

Damit die Miete sich nicht zu häufig ändert, wird ein Schwellenwert für die Steigerung (meist 5 oder 10%) vereinbart. Wird dieser Schwellenwert erreicht, beginnt der Anspruch auf Zahlung der verminderten oder erhöhten Miete.

„Die Klausel zur Mietsteigerung kann sich statt auf Prozentangaben auch auf die Punkte des Verbraucherpreisindex beziehen. Dann müssen die Punkte der Steigerung in Prozent umgerechnet werden“, sagt Thomas Bischoff, Fachanwalt für Medizinrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht bei der Prof. Dr. Bischoff & Partner Steuerberatungsgesellschaft für Ärzte mbH.

Manche Verträge regeln, dass die Miete erst dann erhöht oder auch gesenkt werden kann, wenn eine der Parteien dies schriftlich verlangt hat. In der Regel ist das der Vermieter.

Rückwirkende Mieterhöhungen sind möglich

Auch rückwirkende Erhöhungen der Miete sind durch den Indexmietvertrag möglich. Allerdings verjährt die Möglichkeit für Mieterhöhungen nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am 31.12. des Jahres, in dem der Verbraucherpreisindex den Schwellenwert überschritten hat.

Sogar eine wiederholte Mieterhöhung kann möglich sein, wenn der Index nach der letzten Erhöhung erneut um den im Vertrag vereinbarten Schwellenwert gestiegen ist.

Wichtig zu wissen für Praxisinhaber: Bei Wohnraum-Mietverträgen ist die Mieterhöhung nur einmal jährlich möglich. Für Geschäftsraum-Mietverträge gilt diese Regelung nicht. Praxis-Mietverträge können also sehr wohl eine wiederholte Mieterhöhung nach sich ziehen.

Virchowbund-Tipp: Das ist nicht der einzige Punkt, indem sich ein Praxis-Mietvertrag von anderen gewerblichen oder Wohn-Mietverträgen unterscheidet. Mehr Informationen finden Sie auf der Webseite des Virchowbundes unter Praxismietvertrag und in der gleichnamigen Praxisinfo „Praxismietvertrag“. Als Mitglied im Virchowbund können Sie dort auch eine Vorlage für einen arztfreundlichen Mietvertrag herunterladen.

In Krisenzeiten schwanken die Preise

Aktuell führt die Indexklausel nach dem Lebenshaltungskostenindex zu steigenden Mieten. Dabei muss es nicht bleiben. In einer Krise ist nicht absehbar, wie sich die Praxismieten künftig entwickeln.

Auch fallende Mieten sind nicht unrealistisch. Dann können Mieter auch von sinkenden Kosten profitieren. Im Virchowbund-Praxismietvertrag ist dafür z.B. mit einer Klausel vorgesorgt, die besagt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter nach einer bestimmten Zeit einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragen können. Dieser Miet-Sachverständige stellt dann für die Zukunft fest, welche Miete angemessen ist.

Nach Erfahrung des Virchowbundes werden die Indexsteigerungen auch nicht immer 1:1 an den Mieter weitergegeben. Zwar hat der Vermieter das Interesse, die Miete im Wert an den Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Die Zinsen hat er aber im Regelfall über Jahre festgeschrieben. Sie ändern sich nicht gemeinsam mit dem Lebenshaltungskostenindex. Und der Vermieter hat häufig das Interesse, den Arzt als Mieter nicht zu verlieren.

Ist ein Index-Mietvertrag gut oder schlecht?

In Zeiten niedriger Inflation sind Wertsicherungsklauseln attraktiv. Bei der aktuellen hohen Inflation führt die Indexmiete dagegen zu deutlichen Mieterhöhungen. Doch auch diese Krise wird irgendwann vorbei sein, und dann könnte es sein, dass die Mieten sogar wieder sinken.

„Ein Indexmietvertrag ist also per se nichts Schlechtes. Wichtig sind die vertraglichen Details“, sagt Andrea Schannath, die Justitiarin des Virchowbundes. Ihr zufolge vor allem auf 3 Punkte an:

• Höhe des Schwellenwertes zur Indexsteigerung,

• Schutzzeit: Mindestzeit von z.B. 2 bis 5 Jahren, in denen die Miete auch bei Indexsteigerung festgeschrieben ist,

• Sachverständigengutachten als Option für Mieter und Vermieter.

„Deshalb bindet z.B. unser Praxismietvertrag für niedergelassene Ärzte die Indexmiete an Schutzzeiten. Wenn die Preise sinken, kann auch die Miete wieder sinken“, erklärt die Virchowbund-Justitiarin.

Alternativ ist auch eine Staffelmiete möglich. Die Staffelmiete führt dazu, dass die Miete nach einem bestimmten Zeitraum um einen festen Preis steigt, z. B. alle 3 Jahre um 50 Cent pro m².

Dieser Artikel ist im Original am 23. Januar 2023 erschienen auf  Coliquio.de .
 

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Diesen Artikel so zitieren: Werden Index-Mietverträge in Zeiten der Inflation zur Falle? Worauf Sie beim Praxis-Mietvertrag achten müssen - Medscape - 15. Feb 2023.